아파트 재건축, 황금알 시대의 끝? 공사비와 분담금이 바꿔놓은 시장 전망

 

아파트 재건축, 그 황금시대는 정말 끝났을까?

1. 재건축 시장, 왜 흔들리고 있을까?

한때 ‘황금알을 낳는 거위’로 여겨졌던 아파트 재건축이 최근 들어 큰 어려움을 겪고 있습니다. 과거에는 재건축으로 집값이 크게 오르거나, 분양권 자체가 로또처럼 취급되곤 했습니다. 하지만 최근 분위기는 전혀 다릅니다. 공사비가 급등하고, 조합원들이 내야 할 분담금이 크게 늘어나면서 재건축 사업의 수익성이 악화되고 있기 때문입니다.

예시로

서울의 일부 유명 재건축 단지에서는 초기 예상과 달리, 조합원들이 막대한 분담금을 부담해야만 하는 상황에 부딪혔습니다. 몇 년 전만 해도 분담금이 거의 없거나 오히려 환급받을 수 있다고 홍보되던 곳이, 최근에는 수억 원을 추가로 내야 한다는 이야기가 나오고 있으니까요. 이렇듯 재건축은 이제 더 이상 ‘적은 부담으로 새집을 얻는 마법’이 아닌, 대규모 투자가 필요한 프로젝트로 바뀌었습니다.

 

 

2. 건설사들도 시공을 꺼리는 이유

재건축은 기본적으로 조합(입주민)과 시공사 간의 협력이 필수적입니다. 하지만 공사비가 가파르게 상승하면서 건설사 입장에서도 수익을 내기가 쉽지 않은 상황이 되고 있습니다. 공사비가 치솟다 보니 조합원들은 더 많은 분담금을 내야 하고, 이에 대한 반발이 커지면 사업이 지연되거나 무산될 수 있습니다. 건설사 입장에서 이런 ‘리스크’가 큰 사업에 굳이 뛰어들 이유가 점점 사라지고 있는 셈이죠.

예컨대 서울의 유명 재건축 지역에서 시공사 입찰이 여러 차례 유찰되거나, 아예 단 한 곳의 건설사도 참여하지 않은 사례도 있습니다. 이는 재건축 시장이 예전처럼 ‘누구나 뛰어들어도 이익이 남는 장밋빛 사업’이 아니라는 것을 보여주는 대표적인 예입니다.

 

3. 규제 완화 정책, 실효성은?

정부나 지자체가 재건축 규제를 완화해주면 문제가 해결되지 않을까 기대하는 시선도 있습니다. 용적률을 높여 일반 분양 물량을 늘리거나, 안전 진단 기준을 조금 완화하는 등 제도적 지원이 이어지고 있습니다. 하지만 공사비 상승을 단숨에 해결해 줄 수 있는 직접적인 방법은 아닙니다. 용적률을 높이면 분양 수익이 증가할 수도 있지만, 초고층 건물 시공에는 더 많은 비용이 들기 마련입니다.

게다가 주요 대도시 지역의 중층(10층 이상) 아파트들은 용적률 혜택으로 인한 수익 극대화 효과가 상대적으로 크지 않다는 분석도 나오고 있습니다. 결국 조합원 분담금이 늘어나는 문제를 완화하지 못하면 재건축 시장이 완전히 살아나긴 어렵다는 게 중론입니다.

 

4. 바뀌어야 할 재건축의 ‘인식’

과거 재건축 아파트들은 화려한 커뮤니티 시설, 고급 자재를 적극 도입해 지역의 랜드마크로 자리 잡곤 했습니다. 이는 분양가를 높여 시세 차익을 기대하기도 쉽고, 재건축초과이익환수제를 피하려는 목적도 있었기 때문입니다. 하지만 이제는 너무 ‘고급화’만을 추구하기보다는, 노후 주거 환경을 개선한다는 재건축 본연의 목적에 집중해야 한다는 목소리가 커지고 있습니다.

조합원들이 감당할 수 없는 수준으로 분담금이 치솟으면 사업 자체가 좌초될 수 있으니, 꼭 필요한 시설 중심으로 건물을 짓고 합리적인 비용을 책정하는 방식이 앞으로의 재건축 트렌드가 될 가능성이 높습니다.

 

5. 앞으로의 전망

▲ 양극화 심화: 입지 좋은 곳에서는 재건축이 계속 활발히 진행될 수 있지만, 그 외 지역은 공사비 상승과 분담금 부담으로 사업이 지연되거나 중단될 가능성이 큽니다.

▲ 시장 안정: 지나치게 과열된 ‘재건축=로또’ 인식이 꺾이면서, 재건축 시장이 안정적으로 재편될 수도 있습니다.

▲ 정책 보완 필요: 규제 완화만으론 해결이 어려운 만큼, 정부 차원의 공사비 안정화 방안, 금융 지원 제도 등이 추가로 논의돼야 합니다.

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마무리

아파트 재건축은 기존 노후 단지를 개선해 도시에 새로운 활력을 불어넣는 중요한 사업입니다. 하지만 공사비 상승과 분담금 문제로 인해 더 이상 ‘황금알을 낳는 사업’이라고 단정 지을 수는 없습니다.

이제 재건축은 대규모 수익만 기대하기보다, 조합원들이 감당 가능한 선에서 효율적이고 실용적인 주거 환경을 만드는 방향으로 전환해야 할 때입니다. 재건축 시장의 현실을 직시하고, 관련 주체들이 머리를 맞대고 해법을 모색해야만 미래에도 지속 가능한 재건축을 기대할 수 있을 것입니다.